Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust, nebo česky realitní investiční společnost, zkráceně REIT, je právní forma podnikání založena za účelem investování do nemovitostí nebo do s nemovitostmi souvisejících aktiv.

Realitní investiční společnost je právní forma podobná Real Estate Operating Company (REOC) ale s tím rozdílem, že se na ni vztahuje více zákonných podmínek a omezení.

Zvláštnostmi REIT je, že podléhají speciálnímu daňovému režimu, nabízejí investorům vysoké (ale i velmi volatilní!) výnosy a představují relativně velmi likvidní formu investování do nemovitostí. V porovnání s jinými cennými papíry REITs vyplácejí relativně vysoké dividendy (dlouhodobý průměr NAREIT Equity REIT Index je 8%).

Podmínky pro založení a status

Podmínky pro založení realitní investiční společnosti jsou v USA diktovány především daňovým právem Internal Revenue Code (IRC, hlava 26, oddíl 856). Ve Velké Britanii upravuje realitní investiční společnosti zákon Finance Act 2006. V Německu má být ucelený právní rámec přijat v roce 2007.

Základní podmínky pro založení REIT se mohou lišit podle země, ale zpravidla jsou následující:

• Společnost musí vyplácet nejméně 90% hospodářského zisku svým akcionářům.
• Nejméně 75% celkových aktiv musí být umístěno do nemovitostí.
• 75% a více hrubého zisku musí pocházat z investic do nemovitostí nebo s nimi souvisejících finančních instrumentů.
• REIT musí být vlastněna nejméně 100 spoluvlastníky.
• Jákoliv kombinace pěti a méně spoluvlastníků nesmí držet během poloviny daňového roku více než 50% podílu na společnosti.

Klasická firma má povinnost zdanit celý svůj zisk. Běžný podnik o zdaněném zisku pak rozhoduje jak ho rozložit mezi reinvestice a dividendy. Ve srovnání s klasickou firmou realitní investiční společnost daň z právnických osob neplatí. Tato výhoda je ale kompenzována povinností téměř celý svůj hospodářský výsledek vyplatit na konci každého hospodářského roku svým vlasníkům (tj. zákaz reinvestic).

V Německé spolkové republice jsou realitní investiční společnosti známy pod pojmem REIT-AG nebo REIT-Aktiengesellschaft.

REIT na kapitálových trzích

Realitní investiční společnosti se obchodují na kapitálovém nebo OTC (Over-The-Counter) trhu stejně jako jiné bežně obchodovatelné společnosti. Drobný investor má možnost investovat do REIT přímo koupí akcií realitní investiční společnosti nebo investicí do podílového fondu se specializací na realitní trh.

REITs mají dokonce i své indexy. Známým indexem realitního trhu je Dow Jones Equity REIT Total Return Index. Přehled dalších realitních indexů nejen na americkém ale na celosvětovém trhu je možné nalézt na Yahoo Finance REIT Indices.

Regulace a organizace

Realitní investiční společnosti veřejně obchodované na americkém kapitálovém trhu mají povinnost podávat čtvrtletní zprávy k U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Historická podání je možné nalézt v databázi EDGAR.

Odvětví realitnéch investičních společností je v USA monitorováno a regulováno organizací National Association of Real Estate Investment Trusts.

Na britských ostrovech jsou s investicemi do REIT spojeny organizace Reita a British Property Federation.

V praxi existují všeobecně tři základní druhy REIT:

• Equity REIT (česky "majetkové REIT"): Toto je nejčastější forma realitní investiční společnosti. Nemovitostmi, do kterých REIT investuje, mohou být nákupní centra, kancelářské budovy, hotely, sklady, výrobní budovy a podobně. REIT investuje do nemovitosti a jejím ziskem je jednak nájem a také zhodnocení nemovitosti v případě jejího prodeje.
• Mortgage REIT (česky "hypoteční REIT"): Tyto realitní společnosti pujčují prostředky majitelům a developerům nemovitostí nebo investují na finančním trhu. Na finančním trhu to mohou být hypoteční zástavní listy a jiné cenné papíry zastavené nemovitostmi jako například na americkém kapitálovém trhu Collateralized Mortgage Obligations (CMO). Výnosem pro tyto REIT jsou kupónové platby z dluhopisů a úroky. Hypoteční REIT nemovitosti nevlastní ani je samy nespravují.
• Hybrid REIT: Tyto jsou kombinací majetkových a hypotečních REIT.

Faktory ovlivňující cenu

Ceny a kapitálové výnosy realitních investičních společností ovlivňuje mnoho faktorů, mezi nimiž jsou například ty následující:

• REIT ovlivňuje cokoliv, co má vliv na poptávku a nabídku nemovitostí. Jako jeden z nejdůležitějších faktorů se uvádí umístění. Charakteristikou realitního trhu je jeho specifičnost. Nákupní středisko v jedné ulici může být velký úspěch zatímto nákupní středisko o pár set metrů může být neúspěch. Při investování do REIT je vhodné rozhodovat podle konkrétních investičních projektů.
• Dalším faktorem je populace a migrace obyvatelstva. Stěhování národa do měst (například příliv cizinců do Prahy), silné ročníky (ze sedmdesátých let nyní v produktivním věku), oblíbenost skupinami obyvatelstva (movití obyvatelé bývalé ruské federace v Karlových Varech, američtí důchodci na Floridě), atd. mají zásadní vliv na realitní trh.
• Vliv úrokových měr se do jisté míry přímo vztahuje ke konkrétním společnostem. Růst úrokových měr jde obvykle ruku v ruce s rostoucí ekonomikou, což je pozitivní prostředí pro nemovitosti. Vysoké úrokové míry jsou dobré pro REIT investující do nájemních celků jelikož lidé dávají při vysokých úrokových mírách přednost podnájmu než koupi nemovitostí. Na druhé straně ale realitní investiční společnosti mohou využít nízkých úrokových měr pro refinancování a tedy ke zvýšení své ziskovosti.

Další zdroje

Kromě již zmíněné National Association of Real Estate Investment Trusts dalším velice dobrým zdrojem informací o realitních investičních společnostech je server Invest in Reits. Známým internetovým servrem v Německu je REITs Deutschland.

Real Estate Investment Trust (REIT)